南昌大量写字楼去化率低于50% 业内盼政策助力

(原标题:南昌大量写字楼去化率低于50% 业内盼政策加把力)

有写字楼打出“首付一成”吸引投资客

“高品质全精装写字楼,一成首付。”近日,记者在市场上走访时发现,位于高新区紫阳大道的新力方项目赫然打出“首付一成”的标语,甚是吸引人。记者得知,原来是该项目为吸引投资客,帮客户垫资而推出的营销计划。业内人士分析称,此现象的背后,反映的是南昌写字楼市场的高库存,以及开发企业因库存积压而面临的资金链紧张现象。对此,记者采访了地产界相关人士。

大量商业写字楼去化率低于50%

“写字楼的首付不是50%吗,怎么变成了一成?”带着这样的疑问,记者走进营销中心。该项目的置业顾问称,“首付一成”是该项目为推进写字楼的销售推出的一项营销计划,“客户购房时首付10%,先办理按揭,其余的首付部分由我们项目垫资,一年后再向我们付清,这样可以有效缓解部分投资客首付的资金压力。”

对此现象,有业内人士表示,目前南昌市场上的写字楼供应已远远大于市场需求,而不少开发企业的资金链已经开始出现了紧张状况。

南昌非住宅市场的库存到底有多高?

据南昌市房地产信息网统计数据显示,截至5月31日,南昌市新建商品房可售面积为831万㎡,其中非住宅部分可售面积为472万㎡。

记者了解到,去年年底,南昌市商品房库存面积为793.4万㎡,其中非住宅库存面积464.5万㎡,去化周期为49.4个月;住宅库存328.9万㎡,去化周期为六七个月。有业内人士表示,南昌的住宅和非住宅市场,库存分化已比较严重,表现出冰火两重天的局面。

“目前,市场上商业写字楼的去化情况普遍不太理想,大量商业写字楼项目去化率在50%以下,部分项目甚至出现去化停滞的现象。相比市场需求,南昌写字楼的供应量太大了,供需已经严重失衡,这还不包括许多厂区、开发园区的办公楼。由于整体经济环境不景气,公司对写字楼的需求较少,导致写字楼大量空置,回报率低,投资写字楼的投资客减少,写字楼的销售遇到巨大瓶颈,去化缓慢。同时,也加大了写字楼的开发风险。”南昌中原地产分析师谌柯表示。

非住宅同质化竞争较严重

中节能江西有限公司绿色建筑事业部副主任徐宁表示,南昌市的非住宅每年的销量在100万㎡左右,按这样的去化速度计算,非住宅的去化周期大约是4年。而相对于住宅市场,除了2008年库存有些积压之外,其余时候住宅的库存一直处于比较良好的状态,加上今年推出的一系列去库存政策,对住宅的去化作用更加明显。

徐宁认为,造成非住宅库存高度积压的原因有两个方面,首先是受经济大环境的影响,“这两年宏观经济不景气,不少投资客对非住宅的需求大大减少”;其次是很多开发企业的同质化竞争严重,“在前几年,写字楼的规划是扎堆的,同地段、同类型产品的开发造成撞车。南昌的写字楼库存,主要积压在高新区和红谷滩新区,这两处的写字楼占到南昌市场的八成以上。”

“南昌非住宅库存是在2010年集中爆发出来的,按照当时的发展,规划了大量的城市综合体。但在2012年、2013年这段时间里,写字楼的销量一直是很不错的。而随着时间的推移,写字楼市场供小于求的状况慢慢转变为供需平衡,发展到如今的供大于求,而这种局面还要持续好几年。”徐宁称。

明年3月前购买非住宅 可享1%契税补贴

记者得知,今年3月1日,南昌市政府印发了《关于我市非住宅去库存的若干措施的通知》,出台多条措施助力非住宅市场的去库存,试行时间为1年。

《通知》中指出,允许对已出让非住宅项目进行调整转型,并降低非住宅交易和经营成本,对在南昌市城区购买非住宅的,给予买房人所纳契税25%的补贴,刺激商铺、写字楼等非住宅去化速度。同时,还适当控制商服用地供应规模,其中包括实行总量控制、分区限制、暂缓办理征收安置以外的新增村集体产业用房(商务办公、酒店类)项目审批。此外,政策还鼓励写字楼由原来的只售行为,慢慢转向租售并举的方式。

“针对非住宅去库存出台的相关政策,对市场有一定的促进作用。包括营改增政策的实施,在一定程度上降低了企业的经营成本。”业内人士分析称,这些政策只是对企业的扶持,但关键还得靠企业自身,把握市场需求,促进库存去化。

声音

非住宅去库存期待政策加把力

南昌市一公寓项目——锦绣天地青年城负责人表示,目前公寓产品的库存确实很大,一方面考验着开发企业的运营能力,一方面也考验着政府部门的智慧。“如果在政策层面加大力度,将对非住宅的去库存起到很大的作用。比如:农民工买房落户的问题,如果购买公寓或写字楼也能落户,将极大刺激这类群体购房的积极性;其次,公寓的水电费、燃气费等如果能享受跟住宅一样的标准,也会打消一些购房者的顾虑;当然,最重要的是从银行信贷政策方面,如果公寓的首付能降到两成或三成,也将极大刺激购房者。”

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[责任编辑:周倜]